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武漢發布物業費管理實施細則 8月1日起實施
時間:2019-06-27 09:02:52   來源:荊楚網    分享到:


  6月26日,市發展改革委和市房管局聯合公布了《武漢市物業服務收費管理實施細則》,與以往最大不同的是,前期物業費實行政府指導價。
 
  據悉,細則自2019年8月1日起實施,物業服務雙方在《實施細則》實施前已經依法通過合同約定物業服務收費等事項的,繼續按原約定執行。
 
  以往頻現“任性定價”
 
  前期物業服務指的是在業主、業主大會首次選聘物業服務企業前,建設單位通過招投標方式選聘前期物業服務企業。在以往實際操作過程中,由于業主無法參與前期物業選聘,前期物業費存在“任性定價”情況頻現。
 
  一位地產業資深人士透露,“任性定價”往往會導致“高價物業費”。很多前期物業都是建設單位旗下的子公司,考慮到業主大會成立后調高物業費難度很大,建設單位就會在引入前期物業定價時,一起打“提前量”,直接定“高價物業費”,由此引發糾紛。
 
  基準收費標準和浮動幅度有規定
 
  對此,《實施細則》規定,我市住宅前期物業服務收費實行政府指導價,收費標準由價格主管部門會同同級房屋主管部門制定。通過制定基準收費標準和浮動幅度,劃定合理區間對住宅前期物業服務收費作出規定。
 
  收費標準具體怎樣制定呢?長江日報記者了解到,價格主管部門會同同級房屋主管部門,綜合考慮物業服務內容、服務標準、服務成本和業主承受能力等因素,按照規定的定價權限和程序制定,并向社會公布,物業服務成本按照物業服務定價成本監審辦法審核確定。
 
  《實施細則》說明,實施自行管理的住宅物業和寫字樓、辦公樓、工業園區、商業區、賓館飯店、學校校區等非住宅物業,參照細則相關規定執行。
 
  前期物業費實行一費制
 
  《實施細則》明確,我市中心城區住宅前期物業服務費實行分等級定價,共分五個等級。實行一費制,把小區共用電梯、照明等公共設施設備運行收取的能耗費用納入物業服務費中一并收取,不再另行收取其他公攤費用。通過簡化收費方式,防止亂立名目重復收費,減少物業服務涉費糾紛,進一步鼓勵物業服務主體加強內部管理,提高服務質量。
 
  長江日報記者看到,前期物業費參照物業服務5個等級分別制定了5類基準價,并且按照有無電梯進行了分別定價,在基準價基礎上最高可上浮20%。有電梯的,最低的“一級”物業服務基準價1.2元/平方米·月,最高的為“五級”3.2元/平方米·月。基準價最高可以浮動20%,這意味著最高前期物業服務費不能超過3.84元/平方米·月。據悉,目前武漢市場上新小區物業費一般每平方米2元多,收費3元4元的近兩年增長比較明顯,最高的超過每平方米6元。
 
  成立業主大會后物業費實行市場調節價
 
  《實施細則》要求,建設單位應當依法公開選聘前期物業服務主體,在政府制定的收費標準內與之與約定具體收費標準,簽訂前期物業服務合同,并向轄區價格主管部門報送物業服務合同。
 
  據了解,當住宅區成立業主大會后,其物業服務收費不作為前期物業實行政府指導價管理,實行市場調節價,由業主大會與物業服務主體依據物業小區的服務內容、服務質量、服務標準等情況直接通過市場競爭協商定價。
 
  物業公司不得擅自調整物業費
 
  《實施細則》要求,前期物業服務合同生效之日至房屋交付之日的物業費,由建設單位承擔,房屋交付之日后的物業服務費,由業主承擔。
 
  物業服務合同期內,物業服務主體不得擅自調整物業費標準。確需調整的,應當征得業主大會同意,征求意見前,應當在物業管理區域內按幢公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料,公示時間不少于十五日。
 
  長江日報記者馬振華
 
  另據《楚天都市報》報道
 
  《武漢市物業服務收費管理實施細則》8月1日起實施
 
  明確實行政府指導價圖文:中心城區住宅前期物業費分五檔
 
  楚天都市報記者潘錫珩通訊員周鋼
 
  昨日,武漢市發改委、武漢市住房保障和住房管理局聯合印發《武漢市物業服務收費管理實施細則》,明確武漢中心城區住宅前期物業服務收費實行政府指導價。按照物業服務等級,分為五個檔次,最高可上浮20%,下浮不限。專家表示,此前市民購買商品房后,前期物業的收費標準往往由物業公司一家說了算,缺乏協商。這一規定出臺后,有望規范市場發展,讓業主心里有數。
 
  收費標準分為五個等級
 
  記者看到,這一實施細則規定的是前期物業的政府指導價標準,最低收費為一級物業,物業費基準價為1.2元/平方米·月(有電梯)或0.7元/平方米·月(無電梯)。最高收費為五級物業,基準價為3.2元/平方米·月(有電梯)或2.7元/平方米·月(無電梯)。這一標準最高可上浮20%,下浮不限。
 
  武漢市發改委相關負責人表示,住宅前期物業服務收費實行政府指導價,收費標準由價格主管部門會同同級房屋主管部門,綜合考慮物業服務內容、服務標準、服務成本和業主承受能力等因素制定,并向社會公布。
 
  細則也明確規定,滿足特定條件,依法成立業主大會的住宅區,其物業服務收費不作為前期物業實行政府指導價管理。
 
  該細則從今年8月1日起實施,有效期三年。
 
  前期物業指的是在業主大會成立前,開發企業為了完成正常的住宅交付和管理,自行聘請的物業服務企業。本次新出臺的規定,是武漢市首次為物業管理收費制定實施細則,也是首次明確前期物業的政府指導價標準。
 
  物業費收支情況半年公布一次
 
  記者在采訪中了解到,有的新建小區,業主們成立業委會的呼聲很高,很重要的一個訴求就是召開全體業主大會,更換或者和前期物業公司協商降低物業費標準。
 
  位于洪山區沙湖港北路的某小區,2015年底交房入住,當時定下的物業費是每平方米2.8元。入住幾年間,很多業主都覺得,物業實際提供的服務和收費標準“有點不相符”。據介紹,該小區成立業委會后,和物業公司協商過能否適當降低收費標準,但物業方面拒絕了。“因此,我們這幾天正在進行投票,看大家是否還愿意繼續與這家前期物業公司續約。”該小區業委會一位負責人表示。
 
  細則規定,物業服務合同期內,物業服務主體不得擅自調整物業服務收費標準,必須征得業主大會同意,未成立業主大會的經“雙過半”。此外,物業利用業主共用部位、共用設施設備經營所得收益屬于全體業主共有,物業費的收支情況,應當半年公布一次,并適時審計。
 
  市民趙先生表示,現在進入小區的經營活動很多,比如快遞柜、直飲水,以及各種電梯廣告、燈牌廣告等,這樣的規定很有必要。
 
  政府指導價讓業主心里有數
 
  中指研究院華中市場研究專家李國政認為,市民在購買住宅的時候,往往是入伙時物業公司規定物業費,業主沒有話語權,只能簽字認可。
 
  李國政表示,因為成本提高了,后期漲價難,現在很多樓盤的開發商和前期進場的物業,為了規避后期矛盾,索性就一次性把價格提到位,把后期的漲幅空間提前納入進去。
 
  還有一個很重要的因素,現在商品房物業、停車費等是放開的,按照市場原則定價,考慮到人工、物價上漲因素,精裝修住房比例提高,物業費呈現普漲趨勢,也是一個普遍現象。“所以現在新樓盤的物業費,基本上都是2元以上,不少在3元4元左右。和市場平均水平或周邊項目水平相比,特別是和五年前的樓盤比,確實高了不少。”李國政表示,從這個角度來看,武漢市新出臺細則,首次明確了前期物業收費的政府指導價,并且按照物業服務等級明確劃分,市民可查詢自家物業等級,做到心里有數,規范市場發展,合情合理。

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